¿Llegó el temido 4/12/2017 y no tienes adaptada tu Comunidad a las condiciones básicas de accesibilidad? Tranquilo. Lee esto.

Desde hace varios meses mis alumnos, clientes y amigos se han vuelto locos: "¡Llega el 4 de diciembre y no hemos adaptado nuestras comunidades a las condiciones básicas de accesibilidad! ¿Nos multarán? ¿Hemos de convocar junta urgentemente?"


Resulta que se le ha dado mucha difusión al Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, y, claro, los Administradores de fincas están de los nervios. Has el diario El País se ha encargado de publicar un artículo titulado "La accesibilidad universal se topa con los vecinos" en el que se da a entender que todos los edificios, públicos o privados, han de ser accesibles para las personas con discapacidad y mayores de 70 años antes de hoy, 4 de diciembre de 2017.

La fecha de hoy, 4 de diciembre de 2017 es, por tanto, la fecha fatídica donde las Comunidades de propietarios pararán a ser buenas o malas, cumplidoras o incumplidoras, legales o ilegales, para esta corriente un tanto amarillista.

A esto hay que añadirle que, en palabras del diario El País, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, el 77% de los edificios no han eliminado las barreras arquitectónicas, lo que supone que solo el 23% son edificios accesibles y que "de ese porcentaje, solo el 2% posee un acceso desde la calle al portal que cumpla los criterios de accesibilidad universal". Ya vamos mal, en cuanto a la información que se nos ofrece, porque si solo un 2% tiene acceso directo desde el portal entonces solo el 2% ha eliminado las barreras arquitectónicas, y no el 23%. No se entiende, pero bueno.

Mi propósito aquí no es meterme con los periodistas (aunque algunos se lo merecen) ni mucho menos alegar que los datos estadísticos son erróneos (que no lo son, si bien hay quien los tergiversa y los muestra de la manera en que cree que tendrá más éxito), nada de eso. Mi propósito aquí es traer mi opinión  jurídica respecto de unos requisitos legales que, según yo lo veo, son más simples que todo el terremoto que se está desatando entre algunos medios de comunicación y entre los administradores de fincas que, como es lógico, quieren cumplir con la ley pero de forma razonable.

Toda ley tiene un reglamento. ¿Dónde está el reglamento de esta ley?

Exacto. Toda ley suele contener disposiciones de índole general y delega su concreto desarrollo jurídico en un reglamento. En la mayoría de las ocasiones, el reglamento es más importante que la Ley, porque establece los límites concretos de lo que se puede y lo que no, así como de las consecuencias de su cumplimiento o incumplimientos. Ya el siglo pasado dijo el Conde de Romanones aquello de "Ustedes hagan la ley, que yo haré el reglamento", en un claro apunte de la importancia que tiene el desarrollo reglamentario de cualquier ley, hasta el punto de poder sesgar el espíritu de esta.

Entonces, acudamos al reglamento de esta Ley... ¿Dónde está?

Pues, sencillamente, no hay reglamento. Y eso pese a que la Disposición final tercera de la Ley se titula del "Desarrollo reglamentario". Sin embargo, cuando se lee su punto 1 nos damos cuenta de que no está previsto un desarrollo reglamentario, sino que el Gobierno "dictará cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecución de esta ley".

Es decir, no se prevé un único reglamento. Lo que se prevé es adaptar diversas leyes para que sean coherentes con las disposiciones de esta.

Qué significa que esta Ley sea un "Texto Refundido"

Pues significa que el gobierno ha detectado que existe una pléyade de normas y disposiciones que regulan esta materia y que, para mayor claridad jurídica, ha decidido refundirlas todas en una única ley, para una mayor comprensión y aplicación.

Normalmente, cuando se aprueba un texto refundido no hay grandes cambios, puede haber novedades, pero no grandes cambios. Lo que suele haber es un reordenamiento de las múltiples disposiciones que regulan una materia, que se agrupan ahora en un único texto para que sea más facilmente localizable, comprensible y disponga de una coherencia que, en otro caso puede resultar dificultosa.

Es un poco lo mismo que cuando en una Comunidad de Propietarios aprobamos un Reglamento de régimen interior. Son normas que podríamos haber ido aprobando una a una en juntas distintas, a propuesta de quien fuera, pero que decidimos juntar en un único texto y someter a una única votación. De esta manera tenemos todas esas normas juntas y podemos referirnos, más facilmente, al artículo tal del reglamento de régimen interior, en lugar de hacerlo a lo aprobado en el punto tal del acta de tal fecha.

Cuál es la reforma que se va a operar, entonces, en la Ley de Propiedad Horizontal para adecuarla a esta Ley.

Ninguna. No va a haber cambios. Pese a lo que todo el mundo dice, no va a pasar nada que no pasara ya, porque, sencillamente, ese desarrollo de la LPH ya se ha producido.

Así es, la última gran reforma que se produjo en la LPH fue practicada por obra y gracia de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (nótese la cercanía de las fechas) y supuso una reforma esencial de la regulación de las comunidades de propietarios.

Esta reforma derogó muchos artículos de la antigua LPH y reformó sustancialmente otros, especialmente los atinentes a la realización de obras que no precisan de aprobación previa de la Comunidad, sino que son de obligada realización y, entre ellas, "las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (,,,)"

Por tanto, has de saber, querido lector, que no va a haber más cambios en la LPH como consecuencia de la llegada del fatídico plazo del 04/12/2017, que tanto nos asusta y que anunció el Texto Refundido de la nueva Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social. 

¿Pero, entonces, qué nuevas regulaciones trae la nueva Ley?

El nuevo texto refundido sí trae muchas reformas, y no solo para edificios. La Ley prevé disposiciones que permitan la igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad no solo de movilidad, sino auditiva o visual. La Ley pretende que todas las personas con algún tipo de discapacidad dispongan, en la medida de lo posible, de los mismos derechos de acceso a la participación en los asuntos públicos, a la educación, al empleo, a la televisión, el internet y las páginas web, a los medios de transportes y, también, como no, a los edificios públicos, pero también a los edificios privados abiertos al público, y este es el matiz importante.

En resumen, ¿De dónde viene el pánico al plazo del 04/12/2017 y en qué nos afecta?

Pues, sencillamente, de la disposición adicional tercera de la Ley, que establece que el plazo máximo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público por las personas con discapacidad, para los bienes y servicios existentes el 4 de diciembre de 2015, que sean susceptibles de ajustes razonables, cuando sean bienes y servicios de titularidad privada que no concierten o suministren las administraciones públicas será el 4 de diciembre de 2017.

Ahora, bien, nótese que hablamos de "el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público". Es necesario enlazar esto con el artículo 29 de la propia Ley, que establece que las condiciones básicas de accesibilidad serán exigibles a cualquiera que suministres bienes o servicios disponibles para el público y matiza aún más, diciendo que solo serán exigibles "fuera del ámbito de la vida privada y familiar".

Es decir, esta regulación es aplicable tanto a edificios públicos como privados, pero solo a los que estén abiertos al público, así que, tranquilo, tus comunidades de propietarios no están abiertas al público y se quedan dentro del ámbito de la vida privada y familiar.

Por tanto tenemos que distinguir entre los edificios que suministran bienes o servicios disponibles para el público y los que no. Los que prestan servicios al público han de estar adaptados antes del 04/12/2017, lo haya solicitado alguien o no, mientras que los que no lo prestan continúan bajo la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que solo habrán de adaptarse cuando alguien lo solicite.

¿Todas las comunidades de propietarios se quedan dentro del ámbito de la vida privada y familiar y están, por tanto excluidas de la aplicación generalizada de esta Ley?

Obviamente no. Hay edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal que son edificios de oficinas por lo que, aún siendo edificios privados, se ven obligados a cumplir las condiciones básicas de accesibilidad el 04/12/2017, se lo haya solicitado alguien o no.

¿Por qué? Pues sencillamente porque el legislador quiere que se den las condiciones de igualdad de acceso y está claro que las personas con dificultades de movilidad no tienen por qué ir exigiendo su derecho individualmente en los edificios abiertos al público, sino que se pretende que se encuentren ya el camino allanado en todos los edificios en los que puedan solicitar servicios disponibles para el público.

¿Seguimos teniendo dudas de aplicabilidad tras esta Ley?

Pues sí, como siempre y para variar, quedan lagunas y dudas a las que yo no encuentro una solución clara en la Ley. Os dejo aquí las más obvias:

  • ¿Qué pasa cuando en un edificio de viviendas particulares (que no está abierto el público entonces) hay un servicio disponible para el público, como un despacho de abogados o una clínica médica? ¿Ha de estar adaptada necesariamente antes del 04/12/2017?
  • Al ser la clínica, pongamos por caso, un establecimiento abierto al público, ¿puede exigir la adecuación a la Comunidad de propietarios por tener clientes con discapacidad?
  • ¿Y si no los tiene, puede pedirlo solo por el hecho de poder tenerlos, y amparándose en este Texto refundido?
  • ¿Quién debe correr con el coste de la adaptación, el titular del negocio o la Comunidad de propietarios? 
Todas estas dudas habrán de ir resolviéndose por los tribunales caso a caso y habremos de enfrentarnos, probablemente, a sentencias distintas ante casos semejantes que, como siempre pasa, habrán de esperar a la unificación de criterios que en su día realice el Tribunal Supremo.

(c) Natalio López Valenzuela
Abogado

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