La reclamación de la Corte Española de Arbitraje a las Comunidades de Propietarios

Hace algunos años, la "Corte Española de arbitraje Económico de Derecho y Equidad" ofrecía sus servicios, además de a propietarios que quisieran arrendar sus viviendas, a las Comunidades de Propietarios que quisieran someter sus reclamaciones al arbitraje, especialmente en lo atinente a reclamaciones a propietarios de recibos impagados.

La idea era buena, porque implicaba rapidez en la resolución, pero los Juzgados se encargaron de darle un parón en seco aduciendo que no podía aplicarse la fórmula del arbitraje a aquél propietario que no hubiera votado expresamente su adscripción voluntaria a dicho sistema. En consecuencia no pudo usarse el arbitraje contra la mayoría de los vecinos que adeudaban recibos porque no habían acudido a la junta en la que se aprobaba que la Comunidad se sometiese a arbitraje precisamente para reclamarles a ellos los recibos que adeudaban.

Ahora, varios años después, resulta que muchas Comunidades de propietarios están recibiendo una carta la Asociación Española para la Defensa Jurídica que, pese a tener un NIF de asociación, se presenta a sí misma en su página web como un despacho especializado en el recobro de deudas, en la que se les reclama el pago de 3.180 € como deuda que supuestamente la Comunidad mantendría con la antigua Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad.


La supuesta deuda
La deuda que se reclama se corresponde siempre con los 5 últimos años de los honorarios que la Corte de Arbitraje habría devengado de la Comunidad de propietarios reclamada por un supuesto contrato de "Alta Promocional del Sistema Arbitral de Comunidades de Propietarios"

Se reclaman 5 años a razón de 636 € cada uno, lo que arroja un total de 3.180 €

La reclamación
La reclamación se está llevando a cabo mediante una carta a la que se acompaña una fotocopia de una demanda de juicio verbal en la que consta una borrosísima imagen de un sello de entrada en la que lo único que se intuye es "27 JUL 2017".

Se pretende dar la impresión de que la demanda ha sido presentada en el Decanato de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid. 

A dicha demanda se acompañaría un contrato en el que la Corte de Arbitraje cedería su supuesto crédito con la Comunidad reclamada a Asociación Española para la Defensa Jurídica y las copias de las 5 facturas que se reclaman. 

Sin embargo, estamos convencidos de que dicha demanda nunca se ha presentado, por los errores que detallamos a continuación.

Los errores de la reclamación que dejan patente que la demanda no se ha presentado
La supuesta demanda contiene las siguientes incongruencias:
  1. El sello de entrada no es claro. Ningún abogado o procurador aceptaría que se le pusiera un sello en el que no se vea con claridad el organismo, el número de registro y la fecha, tratándose de un documento tan importante como es una demanda.
  2. La demanda no va firmada por procurador ni abogado. El artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que la comparecencia en juicio será por medio de procurador, excluyéndose los juicios verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros. El artículo 31 LEC establece la obligación de la intervención de abogado con la misma excepción. En esta demanda se reclaman 3.180 euros, por lo que es preceptiva la intervención de abogado y procurador. Sin embargo, la demanda no va firmada por procurador ni por abogado ni por ninguna otra persona física, sino que va firmada por la propia asociación.
  3. No se aporta a la demanda ningún documento que acredite la existencia del contrato por el que se reclama. Solo se aporta el contrato de cesión de crédito de la Corte a la Asociación y las facturas emitidas por la Corte, pero estos son documentos creados unilateralmente por las partes acreedoras.
  4. El contrato de cesión de créditos de la Corte a la Asociación no identifica individualizadamente los deudores cuyo deuda se cede. Se habla de "los créditos que se adeudan". Se afirma en la estipulación octava que se adjunta la relación detallada de los deudores y los créditos, pero esta relación no se aporta a la demanda.
  5. Se dice en la demanda que será la demandada quien habrá de aportar el contrato y el libro de actas. En lugar de aportar el contrato que supuestamente se firmó entre la Corte de Arbitraje y la Comunidad, se afirma que es obligación de la Comunidad conservar estos documentos y que ellos tienen que tenerlos. Eso sí, se anticipa que, en caso de que la Comunidad no los aporte será la Corte quien lo haga. En realidad esto no podrá ser admitido por el Juzgado, ya que el artº 265 LEC establece la obligación de aportar con la demanda los documentos en que base su derecho, y su aportación posterior solo está permitida cuando sean posteriores a esta o haya sido imposible aportarlos con anterioridad (artº 270 LEC). Por tanto, el Juzgado no aceptará la aportación en juicio de ese contrato por extemporánea.
En qué consiste el fraude
Creemos que en realidad la intención de la Asociación no es reclamar judicialmente esta deuda, porque sabe que perdería el juicio y sería condenada a pagar las costas.

¿Cuál es el fraude entonces? El truco está en la carta que recibe la Comunidad. En ella se advierte claramente que se seguirán emitiendo facturas en tanto no se rellene y envíe el documento de rescisión que se adjunta. En el momento en que se rellena y envía el documento de rescisión se está reconociendo tácitamente la existencia del contrato y, por tanto, surge la obligación de pagarlo.

Además, se ofrece la posibilidad de pagar voluntariamente "solo" el 50% de la deuda, evitando así la supuesta demanda.

Por qué la AEDJ no ganaría el juicio en caso de que la demanda se hubiera presentado de verdad
A la supuesta demanda no se acompaña ni una sola prueba de la existencia del contrato que generaría el derecho de la Corte a cobrar sus facturas. Los documentos que se aportan (cesión de crédito y facturas) están creados por la Corte o por la Asociación, o por ambos, y no prueban por sí mismos la existencia de un vínculo contractual.

Como ya hemos visto más arriba, la aportación del supuesto contrato entre la Corte y la Comunidad no podrá realizarse después de presentada la demanda, porque lo impiden los artículos 265 y 270 LEC.

Por tanto, la Comunidad no podrá ser condenada al pago de cantidad alguna en base a los documentos acompañados a esa supuesta demanda

Qué hacer si se recibe la reclamación
Nosotros recomendamos no hacer nada. Simple y llanamente. Obviar ese requerimiento-trampa y no ceder a la solicitud de pago.

Pero, sobre todo, recomendamos que bajo ningún concepto se firme y envíe el documento de rescisión, dado que esto implicaría el reconocimiento tácito de la existencia del contrato y probablemente nos enfrentaríamos después a una verdadera demanda en la que se aportara esta rescisión como prueba única de la existencia del vinculo y de la deuda.


No obstante, si se recibe una citación del Juzgado será necesario acudir a un abogado para que nos represente, dado que nunca hay que eludir la acción de la Justicia y siempre es preferible defenderse en juicio que no acudir a él convencidos de la falta de derecho del demandante.

(c) Natalio López Valenzuela
Abogado

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