La concesión de licencia municipal no obliga a la Comunidad a autorizar la obra o actividad

Es habitual que los propietarios de viviendas y, sobre todo, locales, argumenten que disponen de licencia municipal y que, por tanto, la obra o actividad que pretenden desarrollar ha de ser admitida por la Comunidad, puesto que (suelen afirmar contundentemente) el Ayuntamiento está por encima de la Comunidad de Propietarios.

Sin embargo, esto no es así. El Ayuntamiento (u organismo administrativo de que se trate) tiene su ámbito de competencias y se rige por el Derecho Administrativo, mientras que la Comunidad de Propietarios tiene su propio ámbito de competencias y se rige por el Derecho Civil y, dentro de este, por la  Ley de Propiedad Horizontal (Capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña para esta comunidad autónoma).
Pongamos un ejemplo: ¿El hecho de que el Ayuntamiento autorice a un inquilino a realizar cierta obra o actividad en un local significa que el inquilino puede llevarla a cabo pese a que el propietario del local ha excluido la posibilidad de hacer obras o de realizar esa actividad? Es obvio que no, ¿verdad? A nadie se le  ocurre pensar que la mera autorización administrativa puede dejar vacío de contenido las limitaciones que propietario e inquilino hayan acordado.

Pues, en el ámbito de la Comunidad de Propietarios funciona el mismo régimen: Un propietario no puede realizar en su local una obra que requiera de la  autorización de la Junta si esta no la da, por mucho que, administrativamente hablando, la obra sea conforme a normativa y el Ayuntamiento la haya autorizado.

Esto, que es de "sentido común jurídico", es pretendido, sin embargo, por muchos propietarios que, incluso acaban pidiendo amparo judicial a sus pretensiones.

Por esto traemos hoy a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza 229/2017, de 28/03/2017, en la que se resuelve en apelación la demanda por la que los demandantes interesaban que se declarase su derecho a instalar una salida de humos para el local de su propiedad, instalación que prohibía la Comunidad de Propietarios pese a que el Ayuntamiento había informado favorablemente a esta.

La Sentencia recoge en el apartado b) de su fundamento de derecho cuarto que "una autorización administrativa para instalar un negocio no lleva consigo la facultad de obligar a la Comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal instalación".

Continúa la sentencia manifestando que "El acto administrativo singular, ya se trate de licencia, ya de pronunciamiento ordenando obras en un local comercial, se emite sin perjuicio de los derechos de tercero y por lo tanto sin perjuicio del derecho de la Comunidad a autorizar o denegar la alteración o modificación de elementos comunes. Por ello no puede vincular a la Comunidad de Propietarios el destino que la demandante haya dado al local adquirido. Efectivamente, las licencias municipales significan que la instalación, cuya autorización se ha pretendido, se ajusta a las ordenanzas municipales, pero no vinculan a una posterior autorización de la comunidad, ni convalidan actuaciones, pues no cabe confundir lo que es la reglamentación administrativa con la autorización de la comunidad, titular de los elementos comunes. La Junta de Propietarios, como órgano de gobierno de la Comunidad, tiene la facultad para conocer y decidir en los asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común; y estos acuerdos, si están válidamente adoptados son obligatorios para todos los comuneros".

(c) Natalio López Valenzuela
Abogado

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