El administrador responde de los contratos que firma traspasando los límites de su función

Traemos hoy una sentencia que, si bien no tiene consecuencias directas para el administrador al que afecta, si deja bien a las claras cuáles son (o pueden ser) las consecuencias de firmar contratos en nombre de la Comunidad traspasando los límites de su función.

Firma de contrato

Efectivamente, es muy usual que los profesionales firmen contratos que afectan a las Comunidades que administran, en su calidad de Administradores de las mismas, sin darse cuenta de que la competencia legal para la firma de esos contratos corresponde al Presidente, y que ellos solo pueden firmarlos si han sido expresa o tácitamente autorizados para ello por la Junta, o el Presidente ha delegado en ellos esa firma.

Se trata de la Sentencia (firme) nº 342/2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Móstoles el 19/12/2016 en Autos de Procedimiento Ordinario 107/2016.

En este caso, una empresa dedicada a la optimización del consumo eléctrico firmó un contrato creyendo que lo firmaba con la Presidenta de la Comunidad, pero en realidad fue el administrador quien firmó en lugar de esta, sin manifestar esta sustitución a la empresa. Cuando la Comunidad descubrió que tenía que pagar los honorarios de la empresa se negó tajantemente, la empresa demandó y en juicio quedó demostrado que la Comunidad no solo no había autorizado la firma del contrato, sino que ni tan siquiera había tenido conocimiento de que en su nombre se había producido tal firma.

La Sentencia no condena expresamente al Administrador porque esto no estaba en el suplico de la demanda, pero exonera a la Comunidad del pago de lo que se le reclama y apunta claramente a la empresa que debe dirigir su reclamación al Administrador, al recoger en sus Fundamentos de Derecho que "se llega necesariamente a la conclusión de que el contrato suscrito con la entidad hoy demandante se realizó por parte del Administrador de la Comunidad de Propietarios traspasando los límites de su función y sin la debida autorización de la Comunidad de Propietarios".

La Sentencia determina que "en este caso, y como ya se ha dicho, el contrato aparece suscrito por (la Presidenta) sin que en la firma conste que lo hace otra persona por orden, creando así una apariencia de legitimación para la entidad demandante".

A continuación recuerda la Sentencia, citando la STS 17/11/201 o la más reciente SAP MADRID de 22/09/2016, que "el contrato celebrado por quien no ostenta la representación con la que actúa es un negocio jurídico incompleto, cuya efectividad depende de la ratificación por el dueño del negocio jurídico, que puede o no aceptarlo para quedar obligado". Determinado que la Comunidad de Propietarios no aceptó el negocio jurídico resulta aplicable el artº 1.727 del Código Civil, que establece que "el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente".

La Sentencia acaba concluyendo que "las anteriores consideraciones llevan a concluir que el Administrador de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, (...) se excedió en su actuación de los límites del mandato, sin que haya quedado acreditada su ratificación ni expresa ni tácita por parte de la Comunidad de Propietarios que, por tanto no puede quedar vinculada por dicho acto, lo que conlleva la necesaria desestimación de la demanda".

Por tanto, y como decíamos al principio, la Sentencia analizada no condena expresamente al administrador al pago de las cantidades reclamadas por la empresa demandante porque esta no lo pidió así en el suplico de la demanda, pero deja bien clara la vía que tiene la empresa para reclamar al Administrador aquello que ha de considerarse contratado en nombre propio al haber excedido las facultades que le otorgó la Comunidad, creando "una apariencia de legitimación para la entidad demandante".

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