Condena a promotora a sustituir todo el suelo del garaje por no apto para su uso

La Sentencia 576/2016 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, de 22/11/2016 (ECLI: ES:APM:2016:14797) viene a dar un giro importante en lo que hasta ahora venía siendo jurisprudencia habitual en este tipo de asuntos, en los que se condenaba a la promotora o constructora a reparar solo los defectos puntuales, entendiendo que la sustitución íntegra de revestimientos o impermeabilizaciones excede de la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo.

En este asunto, entre otras reclamaciones, se planteaba la de la sustitución de la totalidad del suelo del garaje por entender que no era apto para su uso, habiendo zonas en muy mal estado donde todo el material asfáltico ha desaparecido.

La parte demandada alegó que esto se debe a un uso normal, debido a la circulación de vehículos o porque se haya vertido aceite o gasoil en el suelo.

La sentencia recoge que los defectos se comunicaron ya a los 3 meses de entregada la obra y que subsistían a los 3 años, que es (según la sentencia) un "tiempo mínimo" en relación a la vida útil que debe tener el suelo de un garaje de viviendas de nueva construcción.

Pero lo verdaderamente interesante de esta sentencia, por novedoso, es que, frente a la alegación de la constructora/promotora de que, siendo mínima la parte del garaje afectada por esas deficiencias, la subsanación de las mismas debería limitarse a las zonas deterioradas, no a la totalidad del garaje. Esto es lo que suelen decir los demandados en este tipo de procedimientos después de negar la existencia de los daños y de alegar que se deben al normal uso o incluso a la falta de mantenimiento por parte de la propiedad.

Pues bien, frente a tales alegaciones, la sentencia concluye que el material colocado en el garaje no es apto para el uso al que va destinado y que, por tanto, procede la sustitución de la totalidad del mismo, ya que el hecho de que se haya deteriorado rápidamente las zonas que más tráfico soportan no excluye que esos deterioros se vayan a seguir reproduciendo de forma paulatina en las demás zonas, sino que, bien al contrario, esto es lo previsible.

Continúa la sentencia culpando de ese envejecimiento prematuro a lo "inidóneo del material utilizado" y afirma que aunque el deterioro viniera provocado por el vertido de aceite o gasóleo, es lógico entender que esos vertidos se producen habitualmente en los garajes y que podrán producirse en otras zonas del garaje que no estaban deterioradas al momento de emitir los informes periciales.

Finaliza la sentencia que no procede la reparación puntual (parcheo) porque no tiene la Comunidad que soportar un garaje con distintos tipos de suelo, "o con parches, que es lo que implicaría arreglar solo las zonas más afectadas, pues ni es esto lo contratado, ni desde el punto de vista estético es una solución aceptable".

Como digo, se trata de una solución judicial novedosa y que ojalá se abra paso como solución habitual para uno de los problemas que más se repite en este tipo de reclamaciones, que yo he visto con mayor asiduidad en impermeabilizaciones y que, usualmente, los jueces resuelven con el habitual parcheo, alegando que el deterioro futuro está fuera de la responsabilidad legal de constructora, promotora y dirección facultativa.


(c) Natalio López Valenzuela
Abogado

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