Ley General de Defensa de los Consumidores y su aplicación a las Comunidades de Propietarios

La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la redacción que le dio la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, establece una serie de derechos de los consumidores y usuarios que resultan plenamente aplicables también a las Comunidades de Propietarios.

Dos son las principales modificaciones que esta reforma operó hace ya 10 años y que, aún hoy, no es muy conocida por la mayoría de los consumidores, como podemos apreciar cada día en la forma en que transigimos con las exigencias que nos imponen las compañías telefónicas y aseguradores, por ejemplo, para desvincularnos de sus contratos.

A) Plazos de duración abusivos

El artículo 12.3 de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios establece (tras la reforma operada por la Ley 44/2006) que en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva.


"Debe ser calificada de nula por abusiva porque si bien la doctrina jurisprudencial emanada de las distintas Audiencias Provinciales no era pacífica en la materia - de hecho, esta Audiencia Provincial ha venido manteniendo su validez hasta esta resolución -, es lo cierto que tras la promulgación del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, por Real Decreto Legislativo 1/2.007 ha ido evolucionando progresivamente de modo que en la actualidad puede afirmarse que es prácticamente unánime el criterio de considerar nulas por abusivas las cláusulas de contratos de mantenimiento de ascensores que fijen plazos de duración de diez años prorrogables como ocurre en el caso que nos ocupa.

Y es que, como se dice en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2.015 , " la realidad negocial es cambiante en el tiempo y las pautas fijadas en un determinado momento histórico pueden no resultar válidas para otro posterior pues las empresas se van adaptando a los nuevos tiempos, tal y como sucede en el sector de mantenimiento de los ascensores en donde se ha pasado en pocos años de plazos de hasta diez años a tan solo tres años , o incluso un año, lo que demuestra que el equilibrio del contrato puede obtenerse por las compañías sin necesidad de imponer al consumidor periodos de tiempo tan amplios, lo que redunda en una mayor competitividad en el sector y mejores precios, e incluso servicio, para los consumidores ante la posibilidad real que tienen de cambiar de empresa". En esta misma línea, podemos citar, entre otras muchas y como más recientes, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias de fecha 9 de julio de 2.012 , Murcia de 20 de julio de 2.012 , Castellón de 26 de febrero de 2.013 , Zaragoza 26 de junio de 2.014 , Sevilla 16 de enero o 16 de febrero de 2.015 , Murcia 20 de enero , 2 de febrero o 24 de mayo de 2.015 , Madrid 23 de enero o 12 de marzo de 2.015 , Zaragoza 23 de enero 2.015 , Granada 30 de enero de 2.015 , Córdoba 2 de febrero de 2.015 , Badajoz 30 de enero o 24 de abril de 2.015 , Barcelona 18 de febrero o 16 de noviembre 2.015 , Baleares 23 de febrero y 12 de marzo de 2.015 , Jaén 25 de febrero o 11 de marzo de 2.015 , León 3 de marzo 2.015 , Cádiz 4 de marzo de 2.015 , Baleares 29 de junio de 2.015 , Sevilla 22 de julio de 2.015 , Cáceres 21 de septiembre 2.015 , Málaga 21 de septiembre 2.015 , Madrid 7 de octubre de 2.015 , Pontevedra 13 de octubre de 2.015, Barcelona 16 de noviembre de 2.015 , etc".

La Sentencia comentada acaba indicando que las consecuencias de la nulidad de la cláusula de duración de 10 años son que el contrato no tiene una duración determinada, por lo que se tratar de un contrato de arrendamiento de servicios sin tiempo fijo de los previstos por el art. 1.583 del Código Civil, del que la Comunidad de Propietarios puede desistir de él en cualquier momento, respetando siempre el plazo de preaviso (en el asunto era de 90 días) pactado en el contrato, que no se ve afectado por la nulidad

(Alega la sentencia para ello que "no cabe desconocer que la celebración del contrato implica para la empresa de mantenimiento de ascensores la asunción de unos compromisos que conllevan a su vez la organización de una serie de medios personales y materiales fijos sobre los que articular el cumplimiento de sus obligaciones y la correcta prestación de los servicios a corto y medio plazo, cuyo rechazo por el cliente de un día para otro genera no sólo una frustración de las perspectivas empresariales de desarrollo, sino unos perjuicios reales y efectivos derivados de la pérdida, siquiera momentánea, de utilidad de los recursos desplegados").

B) Requisitos para la desvinculación del contrato.

El segundo párrafo del artículo 12.3 de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios establece, en virtud de la reforma operada por la Ley 44/2006, que el consumidor podrá dar por finalizado el contrato de prestación periódica en la misma forma en que lo celebró, sin que le sea impuesta ninguna sanción o carga desproporcionada, considerándose como tales la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el pago de cantidades por servicios que no han recibido, la ejecución de cláusulas penales unilaterales o el establecimiento de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.

Además, el número 4 del mismo artículo establece que "Los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado deberán contemplar expresamente el procedimiento a través del cual el consumidor puede ejercer su derecho a poner fin al contrato".

Por tanto, si hemos contratado por teléfono debe ser posible resolver el contrato por teléfono, si lo hemos hecho por internet ha de ser posible resolverlo por internet, y todo ello sin indemnización ni penalizaciones abusivas que no se correspondan con el daño efectivamente ocasionado por la desvinculación del contrato.

En este sentido, la Sentencia que hemos comentado con anterioridad establece lícito el preaviso de 90 días que se fijaba en el contrato y la indemnización consecuencia con su incumplimiento.

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