Válido contrato firmado por el Administrador por el uso que la Comunidad ha hecho del servicio

La Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria ha dictado en fecha 26/05/2016 su Sentencia 244/2016 en Rollo de Apelación 316/2014, por la que ratifica íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana, que ya declaraba plenamente válido un contrato suscrito entre el Administrador de una Comunidad de Propietarios y una empresa dado que, si bien es cierto que no constaba en acta que la Comunidad autorizara al Administrador a suscribir dicho contrato, no lo es menos que la Comunidad ratificó posteriormente el mismo por la vía de los hechos, usando los servicios recogidos en el mismo y pagando sus honorarios, por lo que, aplicando la teoría de los actos propios, la Comunidad no puede ahora alegar desconocimiento de la existencia del contrato.

La Audiencia Provincial de Las Palmas comienza distinguiendo entre el establecimiento de un servicio nuevo (o supresión del preexistente), según el artº 17 LPH, de la mera contratación del concreto servicio a una u otra empresa externa cuando su establecimiento ya fue en su momento acordado por la Comunidad de Propietarios y viene prestándose ese servicio desde tiempo atrás, concluyendo que en este último caso se trata de un acto de mera administración y no se requiere un acuerdo reforzado (con mayoría especial) de la junta.

En el supuesto analizado, La Audiencia considera que la firma del contrato por parte de la Administradora se produjo por mandato del presidente y que la Comunidad y los propietarios tomaron conocimiento de la contratación, según resulta de que los pagos realizados a la empresa se contienen en las cuentas aprobadas por la Junta de Propietarios, por lo que debe considerarse plenamente ratificado el contrato realizado por la administradora (como mandataria) por los actos inequívocos y concluyentes del mandante (la comunidad de propietarios), y reconocido de forma indubitada la existencia del contrato por la mera manifestación expresa de su propia voluntad de rescisión del mismo, que quedó expresada en un fax remitido por la administradora según las instrucciones recibidas de la junta general de propietarios. Es decir, si la comunidad manifiesta en su acta (expresión escrita de su voluntad) rescindir un contrato, no puede ahora alegar en juicio la inexistencia de dicho contrato.

La Audiencia de Las Palmas aplica la teoría de los actos propios (nadie puede actuar contra sus propios actos) al alegar que "El Tribunal comparte íntegramente la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, sin que quepa a la Comunidad de Propietarios venir contra los propios actos, reconociendo y aceptando el contrato (...) al recibir y prestarse los servicios contratados, abonando el precio pactado durante más de un año, y finalmente comunicando a la empresa la rescisión del contrato, que presupone indefectiblemente la asunción de su carácter vinculante y su válida celebración", todo ello aplicando los artículos 1727, 1309 y siguientes y 7 del Código Civil.

(C) Natalio López Valenzuela
Abogado.

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