Los problemas del arbitraje en los arrendamientos urbanos

El arbitraje que muchas empresas están ofreciendo como solución óptima para los arrendamientos urbanos puede acabar suponiendo más problemas que ventajas a los propietarios que acuden a él y, por ende, a los profesionales de la administración urbana que recomiendan su uso a sus clientes.

Es cierto que el arbitraje se configura como una solución más rápida que la jurisdicción ordinaria. Pero no es menos cierto que el arbitraje no resuelve definitivamente el problema, ya que si el inquilino no quier
e abandonar la vivienda voluntariamente una vez que se ha dictado el laudo arbitral que declara extinguido el arrendamiento, el propietario tendrá que acudir al Juzgado de Primera Instancia para ejecutar su laudo. Y ahí surgen los problemas.

El primer y principal problema con el que nos encontramos es que los Juzgados de Primera Instancia no están admitiendo en muchas ocasiones el laudo arbitral como forma de rescisión del contrato de arrendamiento, postura ésta refrendada en muchas ocasiones por la Audiencia Provincial de Madrid y algunas otras, como la de Valencia, por entender que los derechos que asisten a los arrendatarios (como usuarios de su vivienda) son de derecho público y que éste no está sometido al arbitraje.

Pero, por si fuera poco, aunque nos encontremos con un Juzgado que admita a trámite la ejecución, muchos de ellos no la tramitarán hasta que acreditemos haber notificado fehacientemente el laudo al arrendatario. Y ahí si solemos encontrarnos con un verdadero problema casi irresoluble: La mayoría de las veces los arrendatarios no han aceptado el primer requerimiento de la corte arbitral, por lo que ésta ya nos les envía más, ni siquiera les envía el Laudo. El juzgado, entonces, no tendrá por notificado al demandado-arrendatario y denegará la ejecución.

La notificación, además, no se realiza en el seno del procedimiento, sino que tienen que ser anterior, por lo que no contamos con el auxilio judicial para su notificación, ni con figuras previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para estos casos, como la notificación mediante edictos publicados en el tablón de anuncios del propio juzgado.

A esto hay que unir que la Corte de Arbitraje no condenará en costas al arrendatario, con lo que éste escapará, en el mejor de los casos, siempre mucho mejor que si se hubiera acudido desde el principio a los Juzgados de lo Civil.

Por todo ésto, no podemos por menos que rechazar la vía del arbitraje (al menos hasta que no cambie la ley que la regula y sus concordancias -discrepancias en realidad- con la Ley de Enjuiciamiento Civil, y recomendar a nuestros clientes acudir desde el principio a la Jurisdicción Ordinaria.

(c) Natalio López Valenzuela.

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